伪娘 露出

自9月初央行回话存量房贷款调整话题之后，阛阓对存量房贷下调预期增强。 

9月5日的国务院新闻办公室举行“鼓舞高质地发展”系列主题新闻发布会上，央行方面再度回话存量房贷调整话题：“受银行进款向资管居品分流的速率、银行净息差收窄的幅度等身分影响，存贷款利率进一步下行还靠近一定的拘谨。东谈主民银即将密切不雅察战术效力，凭证经济还原情况、指标已毕情况和宏不雅经济运行靠近的具体问题，合理把抓货币战术调控的力度和节拍。” 

有业内东谈主士就此默示，本次央行发声，标明存量房贷利率的下调短期存在拘谨，但裁减存量房贷利率是趋势，仅仅战术落地需要一定时候。调整表情上，借款东谈主与原生意银行里面置换或原生意银举止直下调存量房贷利率的表情，更稳妥刻下阛阓环境。此外，新一轮调降幅度可能低于旧年的73个基点。 

 

新一轮存量房贷利率下调窗口掀开

“重订价”预期较强

由于存量房贷与新披发房贷利率之间差距渐渐拉大，本年阛阓对于存量房贷利率下调的预期正在加强。在东谈主民网带领留言板，近期包括南京、合肥、西安等多地的网友留言商讨当地银行能否裁减存量房贷利率。比如，本年7月，有西安地区网友留言称：“能否赓续裁减存量房贷利率，现在4.2%仍然较高，调整至2%傍边是否可行？”有云南红河网友留言称“自2024年5月25日起，国度取消首套、二套住房生意性个东谈主住房贷款利率战术下限，已毕房贷利率阛阓化。那么存量房住房生意贷款的利率2025年1月1日起是否会下调贷款利率？” 

存量房贷调降呼声再起，布景是存量房贷与新发房贷利差重回高位。 “5·17”楼市新政实施以来，央行晓示取消房地产贷款利率下限，重叠7月份央即将1年期、5年期以上LPR(贷款阛阓报价利率)均下调10个基点至3.35%、3.85%，存量与新增房贷利差进一步扩大。 

以北京为例，现在存量房贷利率多为4.3%~4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%~3.5%，两者利差可达80至135个基点。而在广州、佛山、南京、苏州、玉溪等地，部分银行新推出“2”源流商贷利率，刷新连年新增个东谈主住房商贷利率下限。 

利差增大也在助推提前还贷风光。 中金公司近期统计数据自大，现在银行按揭早偿率仍位于14%傍边的高位，而且可能存在使用耗尽贷和谋划贷置换按揭的空间。另据央行数据，本年第二季度末，个东谈主住房贷款余额为37.79万亿元，同比着落2.1%。 

现在个东谈主住房贷款限制在各银行总贷款中占比拟高。 以“工农中交建邮”国有六大步履例，斥逐2024年中期，国有六大行的个东谈主住房贷款余额在披发贷款总数中的占比大多朝上20%。其中，邮储银行个东谈主住房贷款限制占比最大，其2.36万亿元的个东谈主住房贷款余额在披发贷款总数中的占比达27%(见表1)。 

表1 国有六大行个东谈主住房贷款余额情况

    

数据来源：wind、本刊整理 

与新增房贷利率下调相陪伴， 现在银行净息差正在举座收缩。 据Wind数据，斥逐2024年中期，42家A股上市银行的净息差平均值、中位数均为1.64%、1.58%，较上年同期同期收缩21个基点、26个基点，仅兰州银行净息差较旧年同期上升8个基点。 

在业内东谈主士看来，为了均衡房贷用户与银行利益，短期存量贷款利率下调靠近一定拘谨，但改日存不身手的可能。中指商量院阛阓商量总监陈稚子就此向本刊默示，在9月5日的国务院新闻办公室举行的系列发布会上，央行方面默示“受银行进款向资管居品分流的速率、银行净息差收窄的幅度等身分影响，存贷款利率进一步下行还靠近一定的拘谨”， 预测存量房贷利率存不身手预期，但战术落地或仍需一定时候。

广东省城乡贪图院住房战术商量中心首席商量员李宇嘉向本刊默示，由于前期新发房贷利率、实体企业的贷款利率下调，银行息差持续收窄，因此短期内存量房贷利率调整的可能性不大；不外，改日房地产存量贷款利率详情会有所调整。“近期银行照旧调降了进款利率，资金成本显豁着落，加上‘提前还贷’风光再度自大，因此，预测改日能够率如故延续旧年‘重订价’的口头来调整存量房贷利率，或者借助‘转按揭’这种阛阓化手艺进行调整。” 

在干系存量房贷利率调整的命令中，现在有两种下调表情呼声较高，一是 “重订价” ，即存量按揭借款东谈主与原贷款银行里面置换或再行协商房贷利率；二是 “转按揭” ，借款东谈主将现存按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素再行缔结按揭公约。 

陈稚子就此默示，现在饱读舞不同银行之间转按揭的预期较弱，而借款东谈主与原生意银行里面置换或原生意银举止直下调存量房贷利率的表情巧合更为合适。“刻下各地存量房贷利率推论情况不一，在刻下的阛阓环境下，借款东谈主与原生意银行里面置换或原生意银举止直下调存量房贷利率的表情更为合适；而通过不同银行之间转按揭的表情，或变成更大阛阓竞争，对预期的巩固将形成扰动。” 

某银行业内东谈主士也向本刊默示，部分城市首套与存量房贷利差接近100个基点，存量按揭房贷仍有一定调降空间。“不外， 现在‘转按揭’表情实施的可能性偏低，主如果可能导致部分银行客户和业务流失，以致部分局部阛阓出现‘恶性竞争’的可能 。” 

 

存量房贷调整或对标上一轮

下调幅度预测不朝上70个基点

骨子上，连年存量房贷利率下调已有前例。2023年8月，央行、国度金融监督解决总局发布《对于裁减存量首套住房贷款利率干系事项的见知》，借款东谈主可向承贷金融机构建议肯求，由该金融机构新披发贷款置换存量首套住房生意性个东谈主住房贷款。随后各银行接连发布利率调整公告，明确存量个东谈主住房贷款利率调整的要求和规矩。 

据央行专栏《清点央行的2023》裸露数据，旧年朝上23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿东谈主，每年节俭利息支拨约1700亿元。 

对比来看，2023年新披发个东谈主住房贷款利率同比着落 0.75 个百分点至4.1%，彼时存量房贷与新增房贷的利差并不大。直到本年“5·17”楼市新政，绝大大王人城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，部分城市新旧房贷利差达100基点。 

天风证券固定收益商量首席分析师孙彬彬以为， 2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不能谓不大，但还有进一按序降的空间。 一方面，旧年的战术仅波及首套房贷，不波及二套房；另一方面，此前调整仅要求调降时不低于原贷款披发时各地最低的利率下限。 

李宇嘉以为：“从调降幅度来看，2023年存量房贷利率下调朝上70基点；磋议到银行的净息差可能受到冲击，本年大幅下调的可能性不大，个东谈主以为下调幅度在50个基点以内。这对银行净利率会有所影响，能够影响举座净利率的3%。” 

陈稚子相似默示，凭证国度金融监管总局公布数据，本年二季度生意银行净息差1.54%，照旧处于较低水平，若改日下调存量房贷利率，预测举座下调幅度可能低于上一轮，即低于2023年平均调降的73个基点，她就此补充谈，“此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅针对首套住房，二套住房贷款利率未作念调整，改日存量房贷利率下调界限有望延迟至二套住房。” 

在前述银行业内东谈主士看来， 通过合理调整存量房贷利率，有助于减少部分银行提前还房贷问题，裁减住户按揭月供幅度或欠债压力，也有助于提振阛阓对楼市复苏信心。 “如果下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差变成一定压力，但举座可控；同期，银行需要进一步优化钞票欠债结构，凭证阛阓情况充分专揽进款利率阛阓化休养机制，鼓舞轻本钱业务发展等。”据先容，“永恒来看，如果楼市复苏，银行可‘以量补价’，有助于改善银行的钞票质地与盈利。” 

 

近40城援手“商转公”减弱还款压力

存量房贷“减负”可买通一二手房置换链条

为了裁减购房者还款压力， 本年越来越多的城市启动援手“商转公”，即指购房者在满足一定要求下，将原有较高利率的生意住房贷款转化为较低利率的公积金贷款。 刻下首套房5年期以上公积金贷款利率为2.85%，处在较低水平，以公积金贷款替换利率较高的存量生意贷款，是优化存量贷款利率的有用表情之一。 

据不透彻统计，本年已有太原、大连、哈尔滨、郑州等近40个城市陆续推论、优化“商转公”战术，其中烟台、郑州等地还对“商转公”业务升级，推出“顺位典质”口头，稳妥要求的肯求东谈主经原生意贷款银行应许，可通过办理不动产“顺位典质”登记手续，已毕用住房公积金贷款资金径直结清原商贷，经过中无需自筹资金提前全额偿还原商贷。 

陈稚子谈谈，举座来看，近期央行会议标明裁减存量房贷利率或是趋势，仅仅战术落地还需要一定时候。刻下一些存量房贷利率较高且公积金个贷率稳妥要求的城市，正在积极开展“商转公”业务，裁减购房者还款压力，预测“商转公”战术或在更多稳妥要求的城市中落地。 

多家机构默示， 存量房贷利率调整的提振效力终将传递至新址阛阓。 华福证券商量以为，如果存量贷款利率降至新增住房贷款利率水平，有望改善二手房抛压风光，加快房价从老旧小区企稳，渐渐传递至次新址及新址，促进楼市企稳。 

从本年1-8月房企销售功绩看，刻下房地产行业仍在深度调整，央国企发达相对肃肃。 销售总数超千亿房企有6家，辨别是保利发展、中海地产、绿城中国、万科、华润置地、招商蛇口。其中，行业销售TOP3阵营由旧年同期的“保万中”更替为“保中绿”，本年前8月保利发展、中海地产、绿城中国辨别以2208亿元、1800亿元、1656.3亿元的销售额位居前三，保利发展是现在惟逐个家销售额超2000亿元的房企(见表2)。 

表2 2024年1—8月天下房企销售额TOP10

    

麻豆传媒 足交

数据来源：中指院、本刊整理 

从楼市成交数据来看， 现在以北京为代表的一线城市，一二手房置换链条正在启动。 北京市住建委官网最新网签数据自大，8月北京二手房网签量为14363套，同比高涨了31%，成交量略高于3月份的“小阳春”。步入传统营销旺季的“金九”节点，以北京为代表的一线城市推盘愈加积极，据克而瑞统计数据，9月份一线城市预测新增商品住宅供应面积环比增长10%，其中北京楼市汇集放量，预测供应量将达到50万深广米，预期将有3700余套房源入市，环比增长28%。 

表3  2024年1—8月北京房企销售功绩TOP10

    

数据来源：中指院 

表4  2024年1—8月年北京房企拿地金额TOP10

    

数据来源：中指院 

(本文已刊发于9月21日《证券阛阓周刊》。文中说起个股仅作例如分析，不作投资建议。)